Arazi Toplulaştırması
Ülkemizde son yıllarda büyük sahalarda uygulanan arazi toplulaştırma projeleri, temel olarak aynı birim içinde aynı işletmelere ait taşınmazların bir araya getirilerek birleştirilmesini amaçlamaktadır. Arazi toplulaştırma projeleri, mühendislik hizmetleri ve tarla içi geliştirme hizmetleri (TİGH) bölümlerinden oluşmaktadır.
A. MÜHENDİSLİK HİZMETLERİ
Ön Etüt raporunun hazırlanması
Toplulaştırma alanının Resmi Gazete’de ilan edilmesi
Taşınmazların tapu kütüklerine belirtme konulması
Proje sahasına ait yersel veya ortofoto yöntemle halihazır haritasının hazırlanması
Arazi Toplulaştırma Listelerinin hazırlanması
Toprak etütleri yapılarak, arazi derecelendirme haritasının hazırlanması
Yol, drenaj ve sulama şebekeleri göz önünde bulundurularak blok planının hazırlanması
Proje kapsamında ihtiyaç duyulan alanlar belirlenerek düzenleme ortaklı payının belirlenmesi
Proje sahası içerisinde taşınmazları bulunan işletmeler ile mülakat çalışmasının yapılması
Yapılan mülakatlar dikkate alınarak yeni parselasyon planlamasının yapılması
Hazırlanan yeni parselasyon planları ve listeler biriminde askıya çıkarılması
Askı işlemleri tamamlanan parseller arazi de aplike edilerek hak sahipleri teslim edilmesi
Yeni parselasyon planlarının Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilmesi
Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilen yeni parselasyon planlarının tapu tescilinin yapılması
B. TARLA İÇİ GELİŞTİRME HİZMETLERİ (TİGH)
Eski parsellere ait sınırlar kaldırılması
Arazi toplulaştırma yollarının stabilizesinin serilmesi
Sulama şebekeleri inşaatının yapılması
Tahliye ve drenaj şebekeleri inşaatının yapılması
Sanat yapıları inşaatının yapılması
Görüldüğü gibi arazi toplulaştırma projelerinin en önemli bölümünü mühendislik hizmetleri oluşturmaktır. Mühendislik hizmetleri, Ziraat Mühendisleri ve Harita Mühendislerinin beraber çalıştığı bölümdür. Ancak işlem adımlarına bakıldığında Harita Mühendislerinin gerçekleştirdiği adımların daha fazla olduğu görülecektir.
Bey Harita Mühendislik Proje , Kayseri Harita Mühendislik bürosudur. Ancak arazi toplulaştırma projesi konusunda tecrübeli firma ortaklarımız sayesinde danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. Bu nedenle arazi toplulaştırma projelerinde yetkin ve güvenli bir çözüm ortağı arıyorsanız bizimle irtibata geçebilirsiniz.
ARAZİ TOPLULAŞTIRMA PROJESİ İŞLEM ADIMLARI
A.1. Ön Etüt raporunun hazırlanması.
Yönetmelik gereği Arazi Toplulaştırması (AT) ve tarla içi geliştirme hizmetlerinin (TİGH) yürütülmesinde DSİ uygulayıcı kuruluş olarak yetkilidir. Bu nedenle toplulaştırma alanı sınırlarının belirlenmesini İdare yani DSİ belirlemelidir. İdare her şeyden önce arazi toplulaştırma proje sahası olarak belirlenen alan hakkında genel bilgileri toplaması gerekir. Öncelikle sahasının yeri, ulaşım durumu, mülkiyet ve kadastro durumu, topoğrafya ve toprak durumu belirlemelidir. Daha sonra arazi kullanım durumu, sulama, drenaj ve diğer tarla içi geliştirme hizmetleri gereksinimi yönünden incelemelidir. Sonuç olarak elde ettiği bilgiler doğrultusunda ön etüt raporu hazırlamalıdır.
İdare, isteğe bağlı ya da maliklerin muvafakati aranmaksızın zorunlu AT ve TİGH yapmaya yetkilidir.
İsteğe bağlı AT projesi yapabilmesi için her şeyden önce İdare tarafından bilgilendirme toplantıları yapılması gerekmektedir. Bu toplantıya, proje alanı içinde bulunan taşınmazların malikleri katılır. Proje hakkında İdare tarafından detaylı bilgilendirme yapılır. Daha sonra maliklere projeyi isteyip-istemediklerine yönelik muvafakat çalışması yapılır. Projeyi isteyen maliklerin sayısı toplam malik sayısının yarısından fazla olmalıdır. Ayrıca kabul eden maliklerin sahip oldukları taşınmazların toplam alanı, proje sınırı içindeki taşınmazların alanının yarısından fazla olmalıdır. Muvafakat alınma işlemi, DSİ veya proje idaresince Cumhurbaşkanı Kararı öncesinde yapılır/yaptırılır ve gerekçeye eklenir.
A.2. Toplulaştırma alanının Resmi Gazete’de ilan edilmesi
İdare tarafından hazırlanan ön etüt raporu toplulaştırma kararı alınması amacıyla Cumhurbaşkanlığı’na gönderilir. Bu raporda proje hakkında detaylı bilgiler yer almaktadır. İsteğe bağlı arazi toplulaştırma projesi yapılmak isteniyorsa, raporda muvafakat bilgilerine de yer verilmelidir. Ancak İdare tarafından zorunlu toplulaştırma projesi talep ediliyorsa, raporda bunun gerekçelerine yer verilmelidir.
Cumhurbaşkanlığı tarafından uygun görülmesi durumunda toplulaştırma sahası içerisinde kalan birimler için Cumhurbaşkanı Kararı alınır. Bu karar ile İdare, isteğe bağlı ya da maliklerin muvafakati aranmaksızın zorunlu AT ve TİGH yapmaya yetkilendirilir. Ancak isteğe bağlı arazi toplulaştırma projelerine öncelik tanınır.
Cumhurbaşkanı Kararı’nda hangi birimlerin uygulama sahası içerisinde yer aldığı liste yer almaktadır. Ayrıca listenin sonunda “Not” bölümünde uygulamanın isteğe bağlı veya zorunlu yapıldığı belirtilmektedir.
Cumhurbaşkanı Kararının Resmî Gazete’de yayımlanmasını müteakip bir ay içerisinde mahallin en büyük mülki idare amirine duyurulmak üzere bildirilir. Bu karar DSİ veya özel arazi toplulaştırmasını gerçekleştiren proje idaresinin internet sayfalarında ve ayrıca köy veya mahalle muhtarının çalışma yerinde otuz gün süre ile ilan ettirilir.
A.3. Taşınmazların tapu kütüklerine 3083 Sayılı Kanun şerhi konulması
Cumhurbaşkanı Kararı ekli listesinde yer alan ve uygulama sahası içerisinde yer alan taşınmazlar belirlenir. Daha sonra bu taşınmazların tapu kütük sayfalarına; “6200 sayılı Kanunun Ek 9 uncu maddesi gereğince arazi toplulaştırması kapsamına alınmıştır.” şeklinde belirtme konulur. Bu belirtme proje tamamlanıncaya diğer bir değişle tescil işlemlerine kadar kütük sayfasında kalmalıdır. Ayrıca toplulaştırma belirtmesinden sonra araziyi satın alan malik, önceki malikin taahhütlerini aynen kabul etmiş sayılır.
Bu belirtme tarihinden itibaren toplulaştırma alanındaki taşınmazların malikleri tarafından talebe bağlı her türlü işlem İdarenin iznine bağlanmıştır. Diğer bir ifadeyle tescilsiz iktisap halleri hariç malik ya da hak sahiplerinin talebine bağlı her türlü devir, temlik, ipotek ve satış vaadi, ifraz ve taksim, ayni ve şahsi haklar ile belirtme işlemleri idarenin iznine bağlıdır.
A.4. Halihazır Harita Hazırlanması
Arazi toplulaştırma alanına ilişkin blok planlamasının hazırlanmasında ve derecelendirme çalışmalarında altlık oluşturmak amacıyla halihazır haritaya ihtiyaç duyulmaktadır. Halihazır haritanın öncelikli amacı, arazinin topografyasını, her çeşit detayı, sabit tesisleri ve mevcut arazi kullanım durumunu göstermesidir. Halihazır harita yersel veya ortofoto yöntemler ile elde edilebilir. Ancak son yıllar da insansız hava araçlarının yaygınlaşması nedeniyle ortofoto yöntemi daha yaygın olarak kullanılmaktadır.
Cumhurbaşkanı Kararının Resmî Gazete’de yayımlanmasından sonra yapılacak olan sabit tesisler, arazi toplulaştırmasında dikkate alınmaz ve ihtilaf halinde bunlar tazminata konu olamaz. Bu nedenle proje sahasında ortofoto görüntüsü yardımıyla sabit tesisler belirlenir ve tespitler belge sayılır.
A.5. Arazi Toplulaştırma Listelerinin hazırlanması
Proje sahası içerisinde kalan taşınmazların grafik bilgileri ve mülkiyet bilgileri Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden temin edilir. Herşeyden önce Kadastro Müdürlüğü’nden alınan birimlere ait kadastral veriler temin edilir. Birimlerin kadastrosu sayısal yöntemle elde edilmemişse, paftalar taratılır. Daha sonra taranan paftalardaki parseller sayısallaştırılır. Sonrasında sayısallaştırma ile elde edilen hesap alanları ile tapu alanları eşleştirilir. Alan farkları tecviz sınırları içerisinde kalan parseller alınır, tecviz dışı kalan parseller için 3142/41. madde ile alan düzeltmesi işlemi yapılır.
Proje sahası içerisinde kalan ve kadastral verileri tamamlanan parsellerin tapu kayıtları temin edilir. Tapu verileri ile kadastro verileri eşleştirilerek kontrolü tamamlanır. Öncelikle proje sahası içerisinde kalan taşınmazların parsel numarasına göre sıralanması ile edilen AT-1 listesi hazırlanır. Daha sonra proje sahasında ki işletmelere ait taşınmazların işletme soyadına göre sıralanması ile edilen AT-2 listesi tanzim edilir.
A.6. Toprak etütleri yapılarak, arazi derecelendirme haritasının hazırlanması.
Arazi derecelendirme çalışması başlanmadan önce uygulama sahasının toprak etütlerinin yapılması gerekmektedir. öncelikle uygulama sahasına homojen dağılmış şekilde toprak numuneleri alınır. Bu numunelerden toprağın verimi, toprağın çeşidi, sahip olduğu nitelikler, mineral çeşitliliği gibi bilgilere elde edilir. Başka bir ifadeyle, uygulama sahasının toprak kimliği elde edilir. Ancak bu bilgilerin belli bir standarta göre hazırlanması için Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından teknik talimat yayımlanmıştır. Toprak ve Arazi Sınıflaması Standartları Teknik Talimatı esas alınarak hazırlanan toprak etütlerinde Storie Endeksi yöntemi kullanılmaktadır.
İdare tarafından yerel bilirkişiler ve teknik personellerden derecelendirme komisyonu oluşturur. Bu komisyon tarafından arazinin konum ve diğer yerel faktörleri göz önünde bulundurarak bölgesel puanlamalar belirler. Parsel endeksi hesaplanırken toprak numulerinden elde edilen toprak endeks puanının % 60’ı alınır. Ayrıca derecelendirme komisyonu tarafından konum ve diğer özelliklere ilişkin verilen puanlamanın da % 40’ı alınır. Birbirine yakın parsel endeks puanlarını içeren arazi grupları derecelendirme komisyonunca birleştirilebilir. Daha sonra hazırlanan derecelendirme haritaları birimlerinde askıya çıkarılır ve itiraz süreci başlar. İtiraz süreci tamamlanan derecelendirme haritaları kesinleşmiş olur.
Derecelendirme haritalarıyla belirlenen endeks katsayıları, uygulama kapsamında yer alan kadastral parsellerin alanlarıyla çarpılara parsel değer sayıları elde edilir. Hesaplanan bu değerler parselasyon planlaması esnasında oluşacak yeni parsellerin bulunacağı yerin endekslerine bölünerek yeni parsel alanları belirlenir.
A.7. Yol, drenaj ve sulama şebekeleri göz önünde bulundurularak blok planının hazırlanması.
Derecelendirme haritalarının onaylanmasından sonra blok planı hazırlanır. Blok planlamasına başlanmadan önce İdare tarafından diğer kamu kurum ve kuruluşlara bilgi verir. Bu bilgi yazısında kamu kurum ve kuruluşlarının proje sahasındaki mevcut veya planladıkları projelerin gönderilmesi istenir. Ayrıca belediyelerden imar sınırları ile gayrimeskûn mücavir alan sınırları da talep edilir. Bunlara ek olarak, birinci derece sit alanları, ormanlar ve farklı kullanım amacı taşıyan tarım dışı alanlar belirlenir.
Blok planı hazırlanırken öncelikle kadastro parselleri üzerine kamu kurum ve kuruluşlarının projeleri işlenir. Daha sonra bozulması istenilmeyen kadim yollar işlenir. Sonrasında mevcut veya planlanan sulama ve drenaj şebekeleri işlenir. Daha sonra sabit tesisler, ormanlar, yeşillik alanlar, meralar işaretlenir. Bu işlemlerden sonra parsellerin büyüklükleri göz önünde tutularak yol planlaması yapılır. Sonuç olarak blok planlaması hazırlanmış olur. Oluşturulan blok planı İdare tarafından onaylandıktan sonra parselasyon çalışmalarına başlanılır.
A.8. Proje kapsamında ihtiyaç duyulan alanlar belirlenerek düzenleme ortaklı payının belirlenmesi
Ortak tesislere katılım payı parselasyon planlamasından önce belirlenmelidir. Öncelikle uygulama sahası içerisinde yer alan birimlere ait düzenleme sınırı belirlenir. Sonrasında düzenleme sınırı içerisinde yol, kanal, tahliye kanalı gibi ortak kullanım alanları belirlenir. Kamunun ortak kullanacağı bu yerlerin alanı için uygulamaya giren parsellerin alanından en fazla %10’ı kadar kesinti yapılabilir. Kesinti oranının %10’u geçmesi durumunda; hazine arazilerinden veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden karşılanabilir. Bunların da yeterli olmadığı durumlarda gerçek ve tüzel kişilerden anlaşma veya kamulaştırma yoluyla karşılanabilir.
Çayır ve meralar ile kamu ortak malı kütüğüne kayıtlı taşınmazlardan da ortak katılım payı kesintisi yapılır. Ancak bu taşınmazlar toplulaştırmaya dâhil edilip mümkün olduğunca sulama, tahliye ve yol sisteminden faydalandırılır.
A.9. Proje sahası içerisinde taşınmazları bulunan işletmeler ile mülakat çalışmasının yapılması
Toplulaştırma sahasında içerisinde yer alan birimlerde arazi malikleri ile mülakat çalışması yapılır. Herşeyden önce mülakat çalışmasının yapılacağı gün ve yer hakkında mahallinde alışılmış usullerle duyurular yapılır. Mülakat çalışmasından önce İdare tarafından arazi maliklerinin herbirine işletme numaraları verilir. Mülakatlar esnasında onaylı blok planı, derecelendirme haritası ve mülkiyet listeleri bulundurulmalıdır.
Mülakata başlamadan önce işletmelere malik oldukları taşınmaz ve bu taşınmazların endeks değerleri hakkında bilgi verilir. Daha sonra işletmelerden taşınmazlarını nerede birleştirmek istediği sorularak tercihleri alınır. Yapılan mülakatlar neticesinde düzenlenen formlar malikler, muhtar, proje mühendisi ve kontrol mühendisleri tarafından imzalanır.
A.10. Yapılan mülakatlar dikkate alınarak yeni parselasyon planlamasının yapılması
Malikler ile yapılan mülakatlardaki talepleri dikkate alınarak yeni parselasyon planlaması yapılır. Parselasyon planlaması yapılırken öncelikle kadastro parsellerinin parsel değer sayılarından düzenleme ortaklı payı kesintisi yapılır. Sonrasında maliklerin talepleri doğrultusunda mümkünse bütün taşınmazları ve hisseleri birleştirilerek tek parsel olarak verilir.
Sabit tesisler mümkün olduğunca korunarak eski maliklerine verilmelidir. Ancak korunması gereken sabit tesis içeren parsellerde kesinti miktarı kesildiği zaman korunamama durumu ortaya çıkabilir. Bu durumda öncelikle malikin diğer parsellerinden kesinti miktarı kadar alan kesilir. Bu yolla karşılanamaması halinde hazine arazisinden alan getirilerek Maliye Hazinesi hisselendirilir. Buna rağmen karşılanamayan sabit tesisler için ödeme yapılabilir.
Dikili tarım arazileri ile örtü altı tarımı yapılan araziler malikleri talepleri doğrultusunda kendi içinde toplulaştırılabilir. Bu gibi alanlarda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında belirlenen parsel büyüklükleri esas alınır.
Uygulama sahasında bulunan parsellerde kamu kuruluşlarınca tesis edilmiş olan irtifak hakları bulunabilir. Eski parseller üzerindeki irtifak hakları, yeni parsellere aktarılır. Ancak bu aktarım da maliklerin muvafakati alınmaz ve herhangi bir bedel ödenmez.
A.11. Hazırlanan yeni parselasyon planları ve listeler biriminde askıya çıkarılması
Yeni parselasyon planı ve yeni mülkiyet listeleri mahallinde otuz gün süreyle askıya çıkılarak ilan edilir. Arazi malikleri ilan süresinin bitiminden itibaren onbeş gün içinde İdareye yazılı olarak itiraz edebilir. İtirazlar en geç onbeş gün içinde karara bağlanır ve yazılı olarak bildirilir. İtiraz sonrası yeniden hazırlanan parselasyon planları aynı ilan yöntemleriyle otuz gün süreyle askıya çıkarılarak kesinleşir. Ancak İdare tarafından gerekli görülmesi halinde üçüncü bir parselasyon çalışması ve askı yapılabilir. Ayrıca kamu yatırımlarının zorunlu kıldığı hallerde İdarenin onayı alınarak yeni bir askı daha yapılabilir. Askı süreci tamamlanan parselasyon planı İdare tarafından onaylanarak kesinleşir.
A.12. Askı işlemleri tamamlanan parseller arazi de aplike edilerek hak sahipleri teslim edilmesi
Kesinleşen parselasyon planına uygun olarak yeni parsellerin sınırları arazide hak sahiplerine gösterilerek, yer teslim tutanağı ile teslim edilir. Fiilen yer teslimi yapılamayan hak sahiplerinin yeni parsellerine ait parsel krokileri muhtarlığa teslim edilir. Muhtarlığa yapılan teslimata müteakiben İdare tarafından yer teslim tutanakların muhtarlıkta olduğu otuz gün süreyle ilan edilir. Yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır.
A.13. Yeni parselasyon planlarının Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilmesi
Yer teslimleri tamamlanan yeni parselasyon planında yer alan parsellere ait kadastro dosyası hazırlanır. Hazırlanacak olan kadastro kontrol dosyası, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak hazırlanmalıdır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 08/11/2019 tarihinde yayımlanan 1807 sayılı Talebe Bağlı İşlemler İle Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesine göre hazırlanacak dosyada şu evraklar bulunmalıdır.
Değişiklik Haritaları Yapım ve Kontrol Bilgileri (Ek-10),
İdarenin bu parselasyona ilişkin onay/karar yazısının onaylı örneği ve bu kararla ilgili onaylı belgeler,
Ayırma Çapları,
Uygulamaya tabi parsellerin mülkiyet listesi,
Uygulamaya tabi parsellerin Parsel Derece Puanı ve Parsel Değer Sayısı Listesi,
Blok Alan Endeks (Blok yüzölçümü, blok derecesi, blok değer sayısı) Listesi,
Her blokta, blok parsel yüzölçümü, blok parsel derecesi ve blok parsel değerini gösteren liste,
OKPO (Ortak Katılım Payı Oranı) Hesabı Tablosu,
Tescile Esas Kadastro Parsel Sıralı Arazi Toplulaştırma Listesi,
Tescile Esas Blok ve Parsel Sıralı Arazi Toplulaştırma Listesi,
Yeni üretilen yer kontrol noktaları koordinatları ve röper krokileri, kullanılan yer kontrol noktaları,
Yeni üretilen yer kontrol noktaları ölçü ve koordinat hesapları, koordinat özet çizelgesi,
Toplulaştırma proje uygulama alanı sınırı krokisi,
Blok bazında düzenlenen Rölöve Ölçü Krokileri
Fen klasörleri,
GNSS GZK ölçmelerinde orijinal veri kayıt dosyası ve çizelge,
Yüzölçümü hesapları,
Yapı-muhdesat bulunan parsellerde yapı-muhdesat cetveli (Ek-21),
İrtifak hakkının geçtiği parsellerde irtifak hakkı cetveli(Ek-20),
.Yönetmeliği uygun düzenlenmiş parselasyon haritası,
Yer kontrol noktaları ve parselasyon detay noktaları koordinatlarıyla TAKBİS’e uyumlu CAD tabanlı parselasyon haritasının bulunduğu WORM-CD,
Kontrol belgeleri ve kontrol raporu,
A.14. Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilen yeni parselasyon planlarının tapu tescilinin yapılması
Kadastro Müdürlüğü tarafından kontrolleri tamamlanan yeni parselasyon planı ve dosyası tescil işlemleri için Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir. Öncelikle Tapu Kadastro Bilgi Sisteminde yer alan veriler eşleştirilir. Eşleştirme işleminden sonra yevmiye numarası alınır. Sonrasında uygulamaya giren parsellerinin tapu kütük sayfalarındaki bilgiler kontrol edilerek kapatılır. Daha sonra yeni oluşan parsellerin kütükleri basılır. Son olarak yeni parsellerin kütük sayfaları kontrol edilerek, tapu senetleri basılır. Yeni parsellere ait tapu senetleri hak sahiplerine teslim edilir.